Powództwo o uznanie podwyżki czynszu za niezasadną

Jakie uprawnienia najemcy w przypadku podwyżki czynszu? W jaki sposób zakwestionować podwyżkę czynszu? Kto powinien być stroną pozwaną w przypadku nieuzasadnionej podwyżki?

Z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika, że lokator, który nie przyjmuje podwyżki czynszu, może ją zakwestionować, wnosząc do sądu powództwo o uznanie podwyżki za niezasadną lub zasadną, ale w innej wysokości.

Pozwanym w takim procesie powinien być właściciel, a za takiego w ustawa rozumie wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l.).

Sytuacja jest prosta, gdy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu dokonuje osobiście właściciel lub właściciele nieruchomości.

Sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, gdy wypowiedzenia dokonuje nie bezpośrednio właściciel, lecz działający w jego imieniu zarządca nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy wskazać, na czym polega istota przedstawicielstwa. Zgodnie z art. 95 § 2 k.c. czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Istotą przedstawicielstwa jest działanie przedstawiciela w imieniu reprezentowanego i na jego rzecz. Oznacza to, że czynność prawna dokonana przez przedstawiciela wywołuje związane z nią skutki prawne bezpośrednio w sferze prawnej reprezentowanego.

Tym samym zarządca nieruchomości działający jako pełnomocnik właściciela składa oświadczenie woli o wypowiedzeniu najemcy dotychczasowej stawki czynszu nie w swoim imieniu, lecz w imieniu reprezentowanego właściciela nieruchomości. W przypadku więc powództwa o uznanie podwyżki czynszu za niezasadną lub zasadną, ale w innej wysokości jako pozwani powinni występować właściciele nieruchomości, to z nimi bowiem lokatora łączy stosunek najmu.

Należy jednak zauważyć, że w pewnych konfiguracjach to właśnie zarządca będzie posiadał w procesie legitymację bierną. Będzie tak wtedy, gdy zarządca z woli właściciela będzie uprawniony do zawierania umów najmu lokali w nieruchomości we własnym imieniu. Należy bowiem zauważyć, że umowa najmu jest umową zobowiązującą. Wynajmujący zobowiązuje się oddać lokal do używania najemcy. Nie musi być więc właścicielem lokalu, który wynajmuje. Wystarcza, aby miał zezwolenie właściciela na dysponowanie tym lokalem. W takiej sytuacji zarządca, zwierając umowę, będzie działał w imieniu własnych, choć na rzecz właściciela, finalnie bowiem to on będzie czerpał korzyści z najmu. W sytuacji więc, gdy to zarządca zawarł umowę najmu i jest stroną tej umowy, to on powinien zostać pozwany w sprawie o ustalenie podwyżki czynszu za niezasadną. Wtedy bowiem to z zarządcą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Wybór osoby pozwanego ma dla lokatora niebanalne znaczenie. Brak legitymacji biernej po stronie pozwanej będzie skutkował oddaleniem powództwa, a tym samym obowiązywać będzie podwyższona stawka czynszu

Należy zauważyć, że lokator na zakwestionowanie zasadności podwyżki ma 2 miesiące. Jeżeli w pozwie poda niewłaściwie stronę pozwaną, to z dużym prawdopodobieństwem po oddaleniu powództwa termin do zakwestionowania podwyżki będzie już zamknięty.