Odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego

Jakie wydatki pokrywa odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego przez gminę?

Jeżeli sąd nakazuje lokatorowi opuszczenie zajmowanego lokalu, jednocześnie orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, nakazuje wstrzymanie wykonania wyroku eksmisyjnego do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Oznacza to, że pomimo istnienia prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję lokatora, właściciel nie może prowadzić postępowania egzekucyjnego aż do momentu, kiedy gmina złoży lokatorowi ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Jest to sytuacja dla właściciela wielce niedogodna, ponieważ do czasu eksmisji na nim spoczywać będzie obowiązek zapłaty należności za media, czy też należności eksploatacyjnych (tzw. czynszu administracyjnego) na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Jednym z możliwych wyjść jest możliwość dochodzenia od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 k.c.

W postanowieniu z dnia 25 czerwca 2008 r. III CZP 46/08, Sąd Najwyższy stwierdził, że roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 u.o.p.l. w związku z art. 417 k.c. obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości.

Na szkodę składają się zarówno należne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za media, jak również czynsz, który właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal wynajął.

Sąd Okręgowy w Krakowie stwierdził w ustnych motywach rozstrzygnięcia, że liczy się nie to, czy określone należności zostały faktycznie poniesione na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, tylko czy takie powinności istniały i czy istnienie takich powinności ma wpływ na czynsz. Jeżeli biegły powiedział, że jest możliwy do uzyskania czynsz z uwzględnieniem opłat eksploatacyjnych, to odszkodowanie obejmuje również te należności, bo gdyby właściciel wynajął mieszkanie, to w cenie czynszu byłaby kwota, która zwyczajowo nazywa się odstępnym i ta kwota, którą odprowadza się do spółdzielni [Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie, II Ca 354/18 z dnia 12 czerwca 2018 r.]

Ponadto odpowiedzialność gminy za szkodę wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osobę uprawnioną z mocy wyroku do lokalu socjalnego oraz tej osoby jest odpowiedzialnością in solidum [uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2007 r. III CZP 121/07]. Powyższe oznacza, że właściciel może żądać całości lub części świadczenia od Gminy i osób eksmitowanych łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).