Wypowiedzenie najmu z powodu zalegania z zapłatą czynszu

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jak wskazuje powyższe, uprzedzenie lokatora o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego powinno obejmować wezwanie lokatora do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Orzecznictwo wskazuje, że wypowiedzenie stosunku najmu wymaga:

1. uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego,
2. wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Właściciel, który zaniecha takiego upomnienia lokatora bądź wezwania go do zapłaty zaległości, nie może następnie skutecznie wypowiedzieć lokatorowi stosunku najmu pomimo tego, iż zachowanie lokatora mieści się w grupie zachowań, opisanych w art. 11 ust. 2 pkt. 1 ustawy i pomimo występowania zaległości czynszowych. Cel takiego unormowania jest jednoznacznie ochronny w stosunku do lokatora, nie wystarczy, by jego zachowanie było naganne, sprzeczne z umową, obowiązkami lokatora lub porządkiem domowym, ale konieczne jest – w świetle powoływanego przepisu – by lokator miał świadomość konsekwencji swojego zachowania i pomimo tego nadal lekceważył swoje obowiązki, postanowienia umowy czy porządek domowy. W świetle powołanych wyżej przepisów wypowiedzenie umowy najmu powinno być poprzedzone wezwaniem do zapłaty zaległości z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności z zagrożeniem wypowiedzenia umowy najmu [Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 2016-03-23, II C 897/12].

Przede wszystkim najemca powinien zostać wezwany do uiszczenia kwoty zadłużenia przekraczającego trzymiesięczne zadłużenie i bieżącego uiszczania czynszu i innych opłat, przy czym wezwanie to winno wskazywać termin miesięczny do uiszczenia zaległości, a nadto wskazywać rygor braku zapłaty – w postaci wypowiedzenia umowy. Zachowanie takiej formy stanowi przesłankę prawa wypowiedzenia, a w razie jej niezachowania uprzedzenie takie należy uznać za niebyłe. Uprzedzenie nie ma, bowiem charakteru czynności prawnej, dlatego nie ma do niego zastosowania art. 73 i nast. k.c. (por. orz. SN z 22 lutego 1967 roku w sprawie III CZP 113/66, opubl. w OSNCP z 1967 roku poz. 102) [VIII C 1635/16 - uzasadnienie Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 2016-11-25].